Bien rédiger votre contrat de bail d’habitation

La responsabilité des parties

Le contrat de bail doit être équilibré entre le propriétaire et le locataire. Le propriétaire ne peut donc pas estimer qu’il n’est jamais responsable, et le locataire ne peut pas être automatiquement responsable des dégradations de l’habitation. Sont donc interdites les clauses suivantes :

• Clause prévoyant la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation du bien,
• Clause prévoyant la responsabilité automatique du locataire en cas de dégradations du logement,
• Clause interdisant au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou exonérant le propriétaire de toute responsabilité

La forme

Le contrat de bail est établi par écrit en autant d’exemplaire que de personnes signant l’acte. Il faut donc au moins 2 exemplaires (un pour le bailleur, un pour le locataire), mais il ne faut pas oublier les exemplaires pour les colocataires, les personnes qui se portent caution etc…

La loi Alur de 2014 a créé un contrat de bail d’habitation type, disponible ici. Ce modèle contient toutes les mentions obligatoires du contrat, mais il est possible d’ajouter des clauses supplémentaires, dès lors qu’elles ne sont pas abusives.

Les clauses obligatoires

Certaines informations doivent obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

Informations concernant le propriétaire et le locataire

• Le nom et le domicile du propriétaire
• Le nom du/des locataire(s)
• La date d’effet et la durée du bail

Informations concernant le logement

• La consistance et la destination du logement
• La description du logement (appartement/maison, pièces) et de ses équipements
• Les travaux (nature et montant) effectués depuis le dernier contrat de location
• La surface habitable du logement

Informations sur le loyer

• Montant du loyer et modalités de révision
• Mode de règlement du loyer
• Montant du dernier loyer payé par le précédent locataire
• Montant du dépôt de garantie
• Si le logement est situé à Paris, il faut en outre indiquer :
  • Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré applicables au moment de la signature du bail
  • Le montant du complément de loyer

Informations concernant les frais d'agence 

Lorsque le propriétaire fait appel à une agence pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

• Les règles relatives au partage des frais (reproduction de cet article)
• Les montants des plafonds de facturation applicables au locataire

Les clauses abusives (ou interdites)

Clauses relatives aux choix du locataire

Le locataire doit rester libre d’un certain nombre de ces choix. Sont donc interdites les clauses suivantes :

• Clause obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ;
• Clause imposant le mode de paiement du loyer par prélèvement automatique ou signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
• Clause autorisant le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur le salaire du locataire ;
• Clause autorisant le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail,
• Clause obligeant par avance le locataire à rembourser le propriétaire au titre des réparations locatives sur la base d'une simple estimation,
• Clause prévoyant le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans

Clauses relatives aux frais supplémentaires

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges. Sont donc interdites les clauses suivantes :

• Clause qui autorise le propriétaire à percevoir des frais de non-respect du contrat de bail ou du règlement de copropriété,
• Clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie
• Clause qui impose au locataire, lors du début du contrat, le versement de sommes d'argent en plus de celles prévues
• Clause qui conduit à la facturation, au locataire, des frais de relance ou d’envoi de la quittance
• Clause qui impose au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d'équipements

Usage du logement

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe : le propriétaire doit donc respecter sa vie privée. Sont donc interdites les clauses suivantes :

• Clause obligeant le locataire à autoriser les visites du logement les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables lors de la vente ou de la relocation du bien,
• Clause interdisant au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
• Clause interdisant la détention d'un animal domestique (le bailleur peut toutefois interdire la détention de chien dangereux de 1re catégorie)
• Clause interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
• Clause interdisant au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours