Vous souhaitez développer un patrimoine immobilier et anticiper sa transmission, prévenir d'éventuelles mésententes entre les héritiers ou encore protéger votre concubin en cas de décès… La société civile immobilière (SCI) est à même de répondre à vos préoccupations.
Publié le 14.03.2017
Organiser la transmission à ses enfants et conserver la capacité de gérer ses logements, voire de les vendre
Vous désirez anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier afin de minimiser les droits de succession que vos enfants auraient à payer à votre succession. Vous souhaitez cependant garder la main mise sur les biens pour les gérer à votre convenance.
A la différence d'un règlement d'indivision (1), les statuts de la SCI (2) permettent de confier les pouvoirs les plus étendus au gérant. Ainsi, vous (les parents) serez souvent désignés comme cogérants et vous pourrez vous attribuer de nombreuses prérogatives, telles celles d'engager des travaux, d'entretenir les biens, de les mettre en location, de continuer à en percevoir les loyers et même de les vendre !
Optimiser les donations
Faire don à un enfant d’un immeuble détenu en direct entraine forcément, lorsque les abattements en ligne directe ont été utilisés, le paiement de droits de mutation à titre gratuit. Ces droits sont calculés en fonction de la valeur de l’immeuble mais le calcul ne prend pas en
compte le passif (emprunt) pouvant grever cet immeuble et qui vient normalement diminuer la valeur de ce dernier.
Lorsque l’immeuble est détenu par une SCI, la transmission porte sur des parts sociales. La valorisation de ces parts prend en compte le passif (emprunt) de la société et par là même vient minorer la valeur transmise venant, par conséquent, minorer les droits à payer.
La transmission de part est beaucoup plus simple puisque le montant de la donation n’est absolument pas corrélé à la valeur des immeubles. Le donateur arbitrera les opérations en fonction des abattements dont bénéficie le donataire (celui qui reçoit).
Transmettre tout en conservant les revenus
A l’instar de la donation de la nue-propriété d’un immeuble, vous pourrez transmettre la nue-propriété de parts sociales.
Deux atouts à transmettre la nue-propriété des parts :
Au décès des parents l’usufruit s’éteindra et les enfants deviendront pleins propriétaires.
L’extinction de cet usufruit n’entrera pas dans la succession des parents.
Mr et Mme X, âgés tous deux de 45 ans détiennent chacun moitié du capital de la SCI Y composé de 1 000 parts. Au jour de la donation la part vaut 250 €.
Leurs objectifs étant de conserver les revenus de la SCI ainsi que le statut d’associé et de gérant, Mr et Mme X souhaitent donner la nue-propriété de 80% de leurs parts à leurs deux enfants.
Compte tenu de leur âge la valeur totale de la nue-propriété transmise sera de :
800 parts x 250 € x 40% (%age de nue-propriété) = 80 000 €. Au lieu de 200 000 € si les parts avaient été transmises en pleine propriété.
Le respect de l’équité : la paix dans les relations familiales
Vous détenez en direct des immeubles de nature et de situation géographique différente. Vous souhaitez allotir chacun de vos enfants par le biais d’une donation-partage mais vous craignez des disparités dans l’évolution de la valeur de ces immeubles, ce qui pourrait générer des tensions entre vos enfants.
Détenus par une SCI ces immeubles seraient transmis via des parts sociales, dans le cadre d’une donation-partage. Comme les parts de SCI ont toutes la même valeur, une éventuelle revalorisation des immeubles profiterait à l’ensemble des associés.
En matière d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la valeur des parts peut bénéficier d'un abattement de 10 à 15 % afin de compenser une moindre liquidité par rapport à un bien détenu en direct, supposé se vendre plus rapidement.
Pour les concubins et afin de conserver la résidence principale en cas de décès de l'autre
Lorsque vous achetez un bien avec votre concubin, l'achat se fait généralement en indivision. Le bien appartient à chacun en proportion de son apport. Cette solution présente cependant un risque. En cas de décès de l'un des indivisaires concubins, les héritiers du concubin décédé seront propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront donc l'obliger à vendre. Pallier risque par un legs au profit du concubin serait très coûteux puisque celui-ci serait taxé à hauteur de 60 %.
La constitution d'une SCI permet de transmettre le bien à son concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes étrangères. A condition, une fois la société créée, de procéder au " démembrement croisé des parts ". Ce mécanisme juridique consiste à s'échanger respectivement l'usufruit des parts de chacun.
Soit la SCI X société civile au capital de 2000 € (200 parts de 10 €). Cette société posséde uniquement la résidence principale de Mr A et Mme B, vivant en concubinage. Mr A est titulaire des parts 1 à 100 et Mme B est titulaire des parts 101 à 200. Mr A va échanger l’usufruit de ses parts (1 à 100) contre celui des parts 101 à 200 appartenant à Madame et inversement. Mr A et Mme B seront nu-propriétaire de leurs parts et usufruitier des parts de l’autre.
Ainsi au décès de Mr A, Mme B devient plein propriétaire de ses parts (101 à 200) et usufruitière des parts de Mr (1 à 100). Aucun droit à payer pour Madame qui de plus conservera la jouissance sur la totalité du logement.
Protéger ses biens privés de ses créanciers
Détenir les immeubles nécessaires à l’activité professionnelle d'une entreprise par le biais d'une SCI permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. Quel que soit l'activité, la SCI est un bon moyen de se protéger de toute activité professionnelle à risque.
L’entreprise de Mr A est exploitée sous la forme juridique SARL. Les immeubles nécessaires à l’activité de la SARL sont, quant à eux, hébergés dans une SCI qui les louent à la SARL. En cas de défaillance financière de la SARL, les créanciers de cette dernière ne pourront pas exiger la saisie des immeubles.
Deux avantages principaux à cette organisation :
Investir à plusieurs sur un projet important
Le financement de certains investissements immobiliers nécessite parfois, faute de crédits suffisants, des apports personnels importants. Ces apports peuvent outrepasser vos capacités financières aussi, si l’investissement est réalisé par une SCI, il peut être possible de trouver les fonds nécessaires auprès de plusieurs associés intéressés de participer au projet.
Une fiscalité au choix
Par défaut, une SCI est soumise à l’Impôt sur le revenu (IR). On dit que l’imposition d’une SCI est alors transparente parce que ce sont les associés qui déclarent directement sur leur déclaration de revenus les revenus fonciers dégagés par la société à hauteur de leur proportion de parts.
Le régime fiscal de l’IR peut s’avérer, en phase de financement et de capitalisation, très pénalisant sur le plan de la trésorerie.
Pour faciliter la capitalisation, une option à l’Impôt sur les sociétés peut, dans certains cas, s’avérer judicieuse :
Mais attention, cette option devra faire l’objet d’une étude puisqu’elle ne sera pas sans contrepartie et notamment une fiscalité plus pénalisante en cas de vente de l’immeuble (plus-value).
Une société à constituer et à gérer
Toute personne physique (particulier) ou morale (société) peut créer une SCI. Celle-ci comprend au minimum deux associés.
Les statuts, réalisés par acte sous seing privé ou par acte authentique (Notaire), constituent les règles de fonctionnement. Ils doivent être écrits et signés par l’ensemble des associés.
La tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire. Cependant, comment rendre les comptes sans la tenue, même sommaire, d’une comptabilité ? De même, comment assurer le suivi des comptes courants associés sans un minimum d’enregistrements comptables ? A l’évidence, la tenue d’une comptabilité apparait indispensable.
Un suivi juridique ‘’simplifié’’ mais obligatoire impose la réalisation d’une assemblée générale annuelle.
La globalisation de la transmission, une perte de liberté pour les héritiers de disposer des biens
Transmettre une globalité d’immeuble par la voie d’une transmission de parts de SCI impose aux descendants, au décès des parents, de cohabiter au sein de la société et de gérer ensemble.
Ce patrimoine transmis globalement est donc difficilement ‘’liquide’’ lorsqu’un associé souhaite réaliser du CASH pour la réalisation d’un projet personnel. En effet, la sortie de la SCI impose la cession de ses parts. La cession de parts doit se conformer aux clauses définis statutairement à savoir : règles de transmission entre vif, règles d’unanimité pour les décisions, règles d’agrément, etc… mais aussi accord sur la valorisation des parts.
(1) Des personnes héritant ensemble d’un bien se retrouvent en état d’indivision et possèdent les mêmes droits sur ce dernier. Situation contraignante, l’indivision les oblige à s’entendre sur tous les actes de gestion et de disposition liés au bien. Ils ne peuvent donc le vendre, le louer, le transformer qu’avec l’accord de tous les indivisaires. Cet état de lourdeur de fonctionnement et d’instabilité n’est pas souhaitable car il fera nécessairement naître des désaccords entre eux. Les blocages sont fréquents et ne peuvent être levés que par le recours au juge. Si une convention d'indivision permet de fixer certaines règles - les droits des différents indivisaires, les biens en indivision, les conditions d'utilisation de chaque bien, le nom éventuel d'un gérant - il faut toujours compter avec le carcan de l'unanimité.
(2) Des statuts ‘’sur-mesure’’ pourront prévoir, outre les pouvoirs les plus étendus au(x) gérant(s), les clauses d’agrément des nouveaux associés, de rachat de parts, de transmission de parts entre vif et par décès, etc. Le législateur permet une grande latitude dans la rédaction de ces clauses.
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