Le bail d’habitation : modalités pour mettre fin au bail lorsque le logement est loué non meublé

Concernant le locataire :

Contrairement au propriétaire, le locataire peut donner congé à tout moment. Il lui suffit d’en avertir le bailleur, sans avoir à motiver sa décision, en respectant les conditions de forme et de délai de préavis de l’article 15 – I de la loi de 1989.

• Un délai de préavis de 3 mois

Le délai de préavis légal que doit respecter le locataire est fixé à 3 mois. Il court à partir du jour de la réception par le propriétaire d’un congé adressé en lettre recommandée. C’est la date figurant sur l’avis de réception qui marque la remise de la lettre au bailleur. Ce courrier peut également être remis en main propre contre récépissé ou émargement ou signifié par huissier.

Selon que le bailleur (personne physique ou personne moral) gère lui-même sont bien, on veillera a adresser le courrier soit à la personne physique soit au représentant de la personne morale. Si la gestion du bien est confié à un mandataire (agent immobilier, notaire…) le congé lui est destiné. Lorsque le bien appartient à une indivision, le congé doit être envoyé à chaque indivisaire s’ils ont tous signés le bail ou leur mandataire le cas échéant.Enfin si le logement est démembré entre un nu-propriétaire et un usufruitier, c’est à ce dernier qu’il faut adresser le congé.

• Le cas où le préavis est réduit à 1 mois

Certaines situations permettent au locataire de quitter le logement avec un préavis restreint à 1 mois.

Il doit préciser le motif invoqué et pouvoir en justifier lors de l’envoi du congé. Il faut une vraie concomitance entre l’évènement et le congé. Le délai réduit s’applique aux deux membres d’un couple même si un seul fait valoir un motif légal. Le locataire peut cependant demander, même tardivement, à profiter du préavis réduit s’il démontre se trouver dans un cas prévu par la loi (cass.civ.3e du 02.05.2012).

Si le bailleur a accepté il peut également se rétracter si cet avantage a été accordé à tort.

Le locataire peut prétendre au  préavis réduit dans les cas suivants :

• Il trouve son premier emploi

  Le locataire trouve un premier emploi en adéquation avec sa formation, à temps complet ou partiel, en CDI ou CDD.

• Il perd son emploi

  Sont pris en compte le licenciement, la fin d’un CDD ou la signature d’une rupture conventionnelle du contrat de travail. Le congé doit être délivré rapidement après la perte d’emploi.

   

• Il retrouve un emploi

  Le locataire doit avoir perdu puis repris un travail pendant le bail. Aucun éloignement géographique n’est exigé entre l’ancien et le nouvel emploi.

• Il est muté

  Que cette mutation soit imposée par l’employeur ou demandée par le locataire (cass.civ.3e du 20.01.2010). La fin d’une mission est assimilée à une mutation si l’affectation du locataire est modifiée.

   

• Son état de santé est précaire

  L’état de santé du locataire doit justifier un changement de domicile et être constaté par un avis médical.

   

• Il perçoit un revenu de solidarité

  Le locataire perçoit le RSA ou l’allocation adulte handicapé (AAH)

   

• Il bénéficie d’un logement social

  Dès l’instant que l’occupant bénéficie de l’aide personnalisée au logement (APL).

Concernant le bailleur (propriétaire)

Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut donner congé à celui-ci que pour la fin du bail en cours, et seulement pour l’un des 3 motifs suivants (art.15 de la loi de 1989) :

- la vente du logement vide d’occupant

- sa reprise pour l’habiter personnellement ou loger un membre de sa famille

- pour un motif ‘’légitime et sérieux’’.

• Un congé donné 6 mois avant la fin du bail

Le congé est délivré par le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre avec récépissé ou émargement ou par recours à un huissier.

Ce congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l’expiration du bail en cours.

Exemple : pour un bail signé le 1er juin 2020 et expirant le 31 mai 2023 à minuit, le congé devra parvenir au locataire avant le 30 novembre 2022.

• L’acte d’huissier ou la remise en main propre plus sûr qu’un recommandé

Le préavis ne court qu’à compter de la réception effective de la LRAR par le locataire, ce qui doit être attesté par sa signature sur l’avis de réception et non de sa présentation à son domicile. Si le locataire refuse de recevoir la lettre ou simplement s’il est absent lors du passage du facteur et qu’il ne va pas chercher la chercher au bureau de poste, le préavis ne court pas. Le propriétaire doit alors renouveler son congé, à condition qu’il ne soit pas trop tard !!! Il est donc conseiller de s’y prendre au moins 8 mois à l’avance.