Les différentes formes de détention du foncier

Assez fréquente, cette solution sécurise la transaction si l’acquéreur est le fermier en place. En effet, il n’y a pas de préemption de la Safer si l’acquéreur est l’actuel fermier, depuis au moins 3 ans. Par ailleurs, le fermier peut bénéficier, sous certaines conditions, du taux réduit des droits d’enregistrement (0,71 % du prix de la cession contre 5,89 %). Au-delà de ces aspects, acquérir le foncier à titre personnel est d’abord un enjeu patrimonial.

Chercher un revenu post-activité par le biais des loyers, miser sur une plus-value future ou vouloir transmettre des terres à ses descendants, sont autant de raisons qui peuvent inciter à acheter le terrain à titre personnel. En outre, ce mode de détention permettra de conclure un bail à long terme qui, s’il engage sur une longue durée, offre un avantage fiscal considérable en matière de transmission. En effet, il permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’un abattement de trois quarts de la valeur du bien pour le calcul des droits de donation ou de succession. En revanche, si vous exploitez en société, les frais d’acquisition ne seront pas déductibles dans la mesure où l’associé se porte acquéreur.

Plus rarement utilisée, cette option a du sens si l’objectif est d’assurer au maximum la pérennité de l’outil de production. Les futurs changements d’associés ne remettront pas en cause la disposition du foncier détenu en propriété par la société. Réunir la propriété du sol et des bâtiments via la société peut également présenter un intérêt, surtout si les parcelles concernées sont à proximité des bâtiments. Cette solution permet aussi d’appliquer le régime des plus-values professionnelles lors de la cession du foncier détenu par la société ou lors de la cession des parts sociales, ce qui peut être intéressant dans un certain nombre de cas. Enfin, ce mode de détention peut avoir un intérêt si vous envisagez la transmission des parts de votre société dans le cadre d’une donation.

Le pacte Dutreil pourrait alors permettre de bénéficier, sous conditions, d’un abattement de trois quarts de la valeur des titres transmis pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit. Mais prudence, détenir le foncier dans la société exploitante aura pour conséquence d’alourdir le capital à transmettre et donc de rendre son financement plus difficile. Dans le cas d’une transmission familiale, à titre gratuit, le patrimoine non-professionnel détenu permettra-t-il l’équilibre entre les héritiers ? Pour finir, acheter par l’intermédiaire de la société exploitante ne vous permettra ni de jouir d’un revenu foncier, ni de bénéficier de l’avantage fiscal des baux à long terme.

Parce que le foncier agricole représente un patrimoine, son acquisition peut faire intervenir d'autres protagonistes que l'exploitant (cadre familial ou en dehors). À ce titre, le Groupement Foncier Agricole (GFA) est un outil intéressant pour le financement du foncier agricole et sa transmission. Il s'agit de créer une société en famille, ou avec un tiers investisseur, pour conserver ou acheter les terres agricoles et les gérer en les donnant à bail (idéalement à long terme) à l'exploitant. Cette société permet de conserver l'unité foncière, voire de l'améliorer par des achats successifs. Le GFA facilite aussi la transmission du foncier entre les générations par la cession progressive des parts, dans un cadre fiscal avantageux : si les terrains sont loués via un bail à long terme, la donation des parts détenues depuis au moins deux ans bénéficiera d'un abattement de trois quarts de leur valeur pour le calcul des droits. Bien entendu, la constitution et la gestion d'une telle société engendrent des coûts et nécessitent l'entente entre associés. Elle a pour avantage d’éviter une possible indivision future entre les héritiers et ses statuts constituent un cadre protecteur qui définit les règles de fonctionnement. Elle sera intéressante quand les surfaces concernées seront suffisamment importantes pour justifier son existence et sa longévité.

Aujourd'hui, d'autres solutions émergent. La maîtrise de l’étalement urbain et la conservation des surfaces agricoles sont des objectifs que s’est fixée l’action publique depuis plusieurs décennies. Dans ce contexte, l’acteur public, les associations citoyennes, les organisations non-gouvernementales, la profession agricole, mais aussi les acteurs économiques privés, mettent en place de nouveaux modes de sécurisation foncière dits de « portage foncier », principalement utilisés aujourd'hui en soutien temporaire à l'installation.

Si vous êtes dans le cas de l'optimisation de foncier dans l'objectif d'une cession future, retrouvez nos conseils en vidéo en cliquant ici.